Financiamento imobiliário: o que é, como funciona e muito mais

Por: Da Redação em 09/02/2021
casal feliz porque comprou um imóvel - financiamento imobiliário

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento, pode financiar o pagamento.

Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.

Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga. Além dos bancos, há também o financiamento direto com a construtora dona do imóvel.

Mas como funciona os diferentes tipos de financiamento imobiliário? Quais são eles? O tempo do financiamento interfere na taxa de juros? Descubra estas e outras respostas, a seguir, em um guia completo preparado para você, sobre financiamento de imóveis! Veja abaixo!

O que é um financiamento?

Financiamento é uma espécie de compra a longo prazo, com o acréscimo de uma taxa de juros ao valor inicial, que varia de acordo com o tempo de parcelamento e com critérios utilizados por cada instituição financeira. Só é possível solicitar um financiamento para aquisição de um bem específico, como uma casa.

Para financiar um bem, é necessário solicitar o crédito em uma instituição financeira, que pode requisitar comprovação de renda e consultar os órgãos de proteção ao crédito, como o SPC e a Serasa. Caso o financiamento seja liberado, o cliente deve pagar o valor em parcelas, que são usualmente mensais, com acréscimo de juros e taxas.

Como funciona o financiamento imobiliário?

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação do dinheiro, ou seja, o crédito solicitado por você.

Crédito imobiliário

Após aprovado o crédito, o banco paga ao vendedor o valor pedido e, a partir disso, o comprador deverá pagar ao banco uma mensalidade.

O valor e o período estabelecido em contrato variam de acordo com o total do financiamento e com a instituição. A pessoa já passa a ser dona e poder usufruir do bem, mas sem poder negociar o imóvel com terceiros antes de quitar a dívida.

As parcelas do financiamento são formadas pela amortização, juros, seguro de morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas.

Tipos de financiamento

No Brasil, os financiamentos de imóveis mais comuns são através do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Veja abaixo as particularidades de cada um:

Sistema financeiro da habitação

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. O que isso significa? Por meio do crédito de longo prazo, adquirir a casa própria se torna mais fácil.

Esse tipo de financiamento pode ser solicitado para três finalidades: compra, reforma ou construção de um imóvel. Como o programa visa beneficiar pessoas de baixa renda, a ideia é que o crédito venha acompanhado de juros baixos.

Sendo assim, o sistema — que tem a Caixa Econômica Federal (CEF) como principal intermediária — tem entre suas fontes de recursos duas que são mais utilizadas: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de poupança.

O programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, também faz parte do SFH.

Sistema financeiro imobiliário

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) foi criado pela lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que regula a participação de instituições financeiras ou não nas operações de financiamento de imóveis.

Trata-se de uma modalidade que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), considerado “excessivamente regulamentado”, tornando o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídio, incentivo ou interferência governamental.

O Sistema de Financiamento Imobiliário está voltado para a classe média. Imóveis “populares” continuariam sendo feitos por meio do SFH.

Como fazer um financiamento de imóveis?

Para financiar um imóvel, é preciso seguir algumas etapas e observar o relacionamento com o banco. A depender da adesão a produtos e serviços financeiros, as condições e taxas podem variar.

Mas o primeiro passo é fazer uma simulação do financiamento e entender qual é a melhor opção.

Depois, é necessário fazer um cadastro no banco que apresentou a melhor condição, levar a documentação solicitada e aguardar a análise de crédito. Por fim, é feita a avaliação do imóvel e a assinatura do contrato.

De forma geral, o interessado que entra em uma prestação imobiliária paga uma entrada e solicita à instituição financeira o crédito para pagar o restante da propriedade. O valor desse empréstimo pode ser parcelado em até 35 anos — acrescido de juros.

Condições

  • O percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor do bem e a renda mensal.
  • O saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para custear o bem, desde que o trabalhador tenha pelo menos três anos de carteira assinada.
  • O imóvel deve estar localizado no mesmo município, nos municípios adjacentes ou integrantes da mesma região metropolitana onde você comprador mora há mais de um ano.

Quais documentos são necessários?

Cada instituição pode fixar a lista de documentos relativos ao vendedor, ao comprador e ao imóvel. Em geral, no entanto, são solicitados os seguintes documentos:

  • RG (Carteira de Identidade), original e cópia;
  • CPF (Cadastro de Pessoa Física), original e cópia;
  • Comprovante de estado civil, cópia e original;
  • Comprovante de renda, original e cópia;
  • Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União.

Documentos solicitados a autônomos

Autônomos podem comprovar renda por meio de:

  • Contrato de prestação de serviços;
  • Declaração do Imposto de Renda;
  • Declaração do sindicato da categoria;
  • Recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, os trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar quais são os documentos necessários para cada caso.

Quanto ao imóvel, deve ser apresentada certidão atualizada da respectiva matrícula no Registro de Imóveis, devendo estar livre de ônus, com a propriedade regularizada em nome do vendedor. Não deve haver dívida de IPTU nem com condomínio.

Como funciona o financiamento direto com a construtora?

O financiamento com a construtora depende de cada uma delas, não sendo um formato fixo. Em alguns casos, por exemplo, só é possível financiar com a construtora imóveis novos durante a sua construção, como apartamentos na planta.

Ao mesmo tempo, outras construtoras preferem deixar as condições de financiamento mais flexíveis e personalizadas de acordo com as condições e objetivos dos clientes. Confira, a seguir, algumas vantagens de se financiar diretamente com a construtora:

Negociação sem intermediários

Financiamentos bancários são operações de crédito complexas, que dependem de processos burocráticos, muita documentação e prazos longos.

Para agilizar o processo, estas transações podem envolver, além do próprio banco, figuras como o correspondente imobiliário, o despachante imobiliário e a consultoria ou assessoria imobiliária, no entanto, estes intermediários deixam ainda mais cara a operação.

Aprovação de crédito simplificada

Depois da mais recente crise econômica do país, com reflexos no mercado imobiliário, a concessão de crédito nas instituições financeiras ficou mais criteriosa e, consequentemente, mais difícil.

Atualmente, há muitos pré-requisitos para liberação do financiamento imobiliário tradicional, comprovados por meio de documentos do solicitante, tais como:

  • Comprovação de renda: holerite, declaração de imposto de renda ou pró-labore;
  • Comprovação de estado civil: certidões de nascimento, casamento ou averbação atualizadas;
  • Certidões negativas: da Justiça Federal, de ações cíveis, protesto de títulos, executivos fiscais, interdição, tutela e curatela.

Com a construtora, a exigência da documentação não é tão rigorosa e os critérios de avaliação de crédito são mais brandos, facilitando a aprovação do financiamento.

Condições de pagamento mais flexíveis

Diferentemente dos bancos, as construtoras têm autonomia para definir suas próprias condições de financiamento, não estando limitadas às regras do Sistema Financeiro Habitacional.

As condições de pagamento podem se alterar de uma construtora para outra e até mesmo de um empreendimento para outro, na mesma construtora, dependendo do estágio da obra e outras variáveis.

Como escolher o melhor banco para financiamento imobiliário

Para ajudar você a escolher qual o melhor banco para financiar imóvel, selecionamos as cinco principais instituições financeiras, listando as condições de cada uma delas, para que você encontre a melhor para o seu financiamento imobiliário!

Caixa Econômica Federal (CEF)

A Caixa Econômica Federal é o banco favorito dos brasileiros que querem realizar o sonho da casa própria. Confira suas principais características para o financiamento imobiliário:

  • Nas modalidades tradicionais, a taxa de juros funciona a partir de 6,5% ao ano + TR. Se o imóvel for novo, é possível financiar até 80% do valor, mas, se usado, essa porcentagem cai para 70%;
  • O financiamento da Caixa pode ser feito pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – carta de crédito
  • É permitido usar o FGTS como entrada ou para amortizar o financiamento. Para isso, é preciso ter carteira assinada por mais de três anos.
  • Com novo crédito imobiliário, é possível contar com juros a partir de 2,95% + IPCA.
  • Para participar do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), o comprador precisa se encaixar em alguma das faixas de renda disponíveis.

Banco do Brasil

O Banco do Brasil também aceita o financiamento imobiliário pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, além de contar com as seguintes vantagens:

  • Taxa de juros a partir de 6,99% ao ano + TR e pode cobrir até 80% do valor do imóvel novo ou usado. Ele pode ser feito pelo SFH e pelo SFI (na carteira habitacional hipotecária).
  • Para pró-cotista do FGTS a taxa é de 9% ao ano + TR e está disponível para imóveis novos e usados.
  • Parcelamento em até 360 meses.
  • Nova linha de crédito, atualizada pela inflação. Nela, os juros são a partir de 3,45% + IPCA e pode ser financiado até 70% do valor do imóvel (apenas para clientes Private e Estilo).

Bradesco

O Bradesco já está a 78 anos ajudando o brasileiro a adquirir sua casa própria. Acompanhe suas vantagens:

  • Taxa de juros a partir de 7,30% ao ano + TR
  • É possível financiar até 80% do valor do imóvel novo ou usado.
  • Possibilidade de usar o FGTS
  • Prazo de pagamento até 360 meses.
  • O financiamento pode ser feito pelo SFH e pelo SFI (na carteira habitacional hipotecária).

Itaú Unibanco

O Itaú Unibanco, por sua vez, conta com juros a partir de 7,45% ao ano + TR e o financiamento também pode ser feito pelo SFH e pelo SFI. Já o limite do financiamento pode cobrir até 82% do valor do imóvel, seja ele novo ou usado. Por fim, o tempo de pagamento pode chegar a 360 meses, dependendo do valor financiado.

Santander

O Santander dispõe de taxas de juros a partir de 7,99% ao ano + TR. Entretanto, para pró-cotista FGTS a porcentagem cai para a partir de 7,59% + TR, apenas para imóveis novos. Com o maior limite de financiamento, o Santander cobre até 90% do valor do imóvel, seja ele novo ou usado. Já o prazo de quitação é de até 420 meses para imóveis residenciais.

Perguntas frequentes

Se você está em busca de um financiamento imobiliário já pode tirar suas dúvidas abaixo:

O tempo do financiamento interfere na taxa de juros?

Sim. Por isso, prazos muito longos podem colocar o consumidor em uma promoção às avessas. Alongar o prazo de financiamento pode quase triplicar a dívida, já que você ficará mais tempo pagando juros do financiamento imobiliário.

O que é amortização?

A amortização é o pagamento do dinheiro emprestado pela instituição financeira.

Por isso, o saldo devedor diminui de acordo com o valor da amortização e não com o valor total pago da parcela, já que o mesmo inclui outras taxas não relacionadas ao valor financiado.

Qual o score ideal para financiamento imobiliário?

O score é uma pontuação definida pelos órgãos de proteção ao crédito, como Serasa e SPC.  Pontuação a partir de 700 é considerada boa o suficiente para conseguir mais facilmente empréstimos com valores altos. Portanto, esse é o score mínimo para obter um bom financiamento imobiliário.

Quanto mais próximo da pontuação máxima você conseguir chegar (mil pontos), mais chances de conseguir crédito para comprar seu imóvel e com menores taxas de juros.

É possível fazer portabilidade?

Sim. Ao contratar um financiamento imobiliário de um banco, o cliente passa a ter o direito de migrar este débito para outra instituição financeira.

A portabilidade de financiamento imobiliário, inclusive, costuma ser recomendada quando o consumidor tem a possibilidade de ganhar algum benefício nesta troca, seja ela em condição de pagamento, diminuição de juros ou valor total da dívida.

Qual é o valor máximo de um financiamento imobiliário?

O valor – também conhecido como teto máximo – pode mudar dependendo da instituição financeira que você escolhe e da sua situação financeira atual.
Elas seguem suas próprias estratégias ou diretrizes do governo para definir o valor do imóvel que está destinado para o financiamento.

5 Dicas para financiar um imóvel

1. Planejamento financeiro

O primeiro passo para você conseguir um financiamento é que você realize um planejamento financeiro.

Faça um fluxo de caixa da renda familiar e os recebimentos futuros, desconte as despesas particulares como cartão de crédito, alimentação, combustível, estudos que sejam necessários para os próximos anos.

Assim é possível obter uma boa perspectiva da capacidade de pagamento das prestações futuras, lembrando que, muitos empreendimentos enquanto estão em obras contam com mensalidades, parcelas trimestrais, semestrais e até mesmo anuais.

2. Pesquise muito

Na hora de escolher o banco ideal para financiar a casa própria é preciso estudar todas as condições.

É muito importante ficar atento com o valor das taxas de juros, pois são determinantes para indicar o custo do financiamento. Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar.

O nível de relacionamento do cliente com o banco interferirá na cota e taxa de juros da contratação do crédito imobiliário. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento.

3. Tenha uma reserva Financeira

Nunca utilize toda a sua liquidez para pagamento da entrada. É importante sempre manter uma reserva financeira que permita que você realize o pagamento de suas contas por um período, caso ocorra alguma emergência.

Portanto, a compra do imóvel não deve comprometer mais de 30% da sua renda mensal líquida.

4. Sistema de Amortização Tabela SAC

Procure obter financiamento imobiliário pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), logo que, as parcelas são atualizáveis.

Já pela tabela PRICE, as parcelas são fixas e, quando praticada pelas construtoras, costuma-se pagar juros mais altos em relação à tabela SAC.

Descubra aqui a diferença entre as tabelas SAC e PRICE.

5. Mantenha seu nome limpo

O que ajuda a ter o crédito aprovado com facilidade são fatores como ter contas pagas em dia, mais de três anos de carteira assinada, FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Por sua vez, são prejudiciais para aprovação ter o nome no cadastro do SCPC (Serviço Central de Proteção ao Crédito) ou do Serasa Experian, que apontam dividas de empréstimos ou acordos para pagamento de dívidas de cartões de crédito.

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